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包租好还是代租好,泰国买房知多少

2017-8-31 20:42| 发布者: admin1| 查看: 125| 评论: 0|原作者: djvbk

摘要: 在政府极力推展租赁同权、提高租赁住房供应下,房市供应有了更多选择,乐了自住客、苦了炒房客,在租赁市场兴起的当下,相关物业管理公司因应而生。然而国外对于租赁市场其实行之有年,这里我们来说说海外租赁投资的 ...


在政府极力推展租赁同权、提高租赁住房供应下,房市供应有了更多选择,乐了自住客、苦了炒房客,在租赁市场兴起的当下,相关物业管理公司因应而生。然而国外对于租赁市场其实行之有年,这里我们来说说海外租赁投资的收益。
海外置业在最近对于中高资产人士来说是相当热门的话题,除了资产配置需求外,更多人会考虑的是投资回报这件事,除了地段本身的增值外,更重要的是稳定收益的部分,晓实在这整理下何谓包租及代租的差别,并以泰国曼谷C EKKAMAI睿府888号高端精品住宅来进行范例说明。

包租
顾名思义就是整个项目直接委托物业公司管理,与物业公司签订合同及租金回报点数,依合同于固定时间发放租金给屋主。
代租
与物业公司签订合同,依照单位面积、收益比、出租率、平均楼层房价等变量进行计算租金,是一种变动租金的概念。

是否需要装潢?
物业公司统一设计规划,与物业公司签约前于合同上会标示套件包,依不同房型支付相对应费用,基本上就是家电、家具之类的物品,以一房来看约20万泰铢左右。
家具有问题怎么办?
既然是包租就不劳我们屋主心啦,代管公司他们要负责维护。

物业公司如何付款?
按季或年汇到开发商指定银行你屋主本人泰铢户头, 你用网银就能查账,依照泰国税法,正常项目的租金会代扣3-5%所得税。

包租代租差异地方在哪?
包租有点类似固定收益的概念,如同买债券或不动产证券之类,基本上三年五年后能赚多少按按计算器就可以知道了。
代租就有点类似浮动率的概念,景气好时租金报酬可能10%以上都有可能,差点的话也有可能只有3-5%。不过以泰国来看基本上都不会低于国内租金收益。

项目细节:C EKKAMAI 睿府888号高端精品住宅
项目类型:(期房)44层高层住宅建筑体;
住宅户数:729户住宅;7户商铺
户型设计:一房一卫(27-34.25平米)
两房一卫(65平米);
物业费:55泰铢/平米/月,一年一付;
大楼维修基金:600泰铢/平米,仅付一次;
车位数量:占总户数的55%;
交房时间:2019年中。
认购方式:定金一房10万泰铢,两房20万泰铢;
C Ekkaimai 公寓的价格低于整体均价,目前是3万人民币。
在售户型目前尚有30平米和34平米的一居室。
至目前为止项目已经盖到四层,预计2019年6月交房。
首付比例为30%,交房时付清全款。

这里晓实以C EKKAMAI项目为例,来试试看这样计算下来在泰国买房可以创造出多少收益。
新加坡店服务集团Ariva,专门负责泰国高端项目物业管理服务,基本上就是一家提供房产项目给他们管理还需要拜托他们愿不愿意的一家公司。
ARIVA给我们的报价每平米出租1800泰铢为例
用一房34.25平米来算 (房租收益约6~8%)
(单价泰铢*平米数*12月*60%收益*90%出租率)/20楼左右的总房价
(1800*34.25*12*60%*90%)/ 5,400,000 (总房价)
=399,492泰铢 / 5,400,000总价=0.07398 年收益
约每年7.3%收益
用两房65平米来算 (房租收益约6~8%)
(单价泰铢*平米数*12月*60%收益*90%出租率)/30楼两房的总房价
(1800*65*12*60%*90%)/  10,900,000 (总房价)
=758160 /   10,900,000 (总房价) =0.06955 年收益
约每年6.9%收益
看起来整个收益率是相当不错的,对于有海外置业需求者不失为一种思考方向。
泰国的市区非常塞车,城市规划轨道交通持续往外延伸
上海的人口有多少?3000万人
轨道交通有几条?18条
泰国目前的人口有2300万人,目前才4条轨道交通,未来的发展性,建议可以亲身去体验看看,会有更多不同的想法。

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